【経験者が語る】持ち家・賃貸どっちがお得?子育て世帯の住宅事情メリット・デメリット徹底比較【in仙台】

持ち家VS賃貸 不動産
持ち家VS賃貸

永遠のテーマともいえる「持ち家派・賃貸派」論争

ネットでググっても、その論争に結末は見えない。

そう、まるで「キノコ・タケノコ論争」のように今も終わりのない戦いが繰り広げられています。

まさパパ
まさパパ

社宅マンション・賃貸アパート・分譲マンション・新築一戸建てを経験してきた経験からそのメリット・デメリットを紹介するゾ

持ち家・賃貸どっちがお得?

単純に金額的な比較を比べると、賃貸の方がお得であるという意見が多い。

タロウ
タロウ

借りてるお家だと、いつまでも家賃を払わなきゃいけないから絶対『損』だよ!

まさパパ
まさパパ

うん、確かに購入してしまえば家賃はいらない。

でも、何千万円も一気には払えないからローンでお金を借りて、それを返していくから支払うお金は同じか、それ以上にかかるんだ。

賃貸で住み続ける費用

賃貸で借りた場合、仮に家賃が10万円と想定して30歳から65歳まで35年間で計算してみる。

10万円x12か月x35年=4200万円

ををっと!いきなり新築一戸建てが買える金額になりましたね!

タロウ
タロウ

やっぱり買っちゃった方がいいよ!you買っちゃいなよ!

まさパパ
まさパパ

何でジャニーさん風なんだよ。とにかくそれは持ち家の計算を見てからだ。

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持ち家を購入して住む費用

期間は同じく30歳から65歳までの35年。これはちょうど住宅ローンを組んだ時の最長期間だ。

上記賃貸と同等クラスを購入すると考えると仙台の新築価格だと大体3000~4000万円だ。

これに住宅ローン1%で計算すると、

  • 3000万円だと、3556万円
  • 4000万円だと、4742万円

になる。

ジロー
ジロー

あれ?1%だと、3030万円か4040万円でいいんじゃないの??

まさパパ
まさパパ

これがローンにかかる複利の怖いところなんだ。35年という長い期間借りていると、借金に利息がかかる。さらに次の年にはその利息にも1%の利息が乗ってくるから一生懸命返さないと、どんどん借金が膨らんでしまうんだ!

この金額を35年(420ヶ月)で割ると、1月の支払額は

  • 3000万円では、84,685円/月
  • 4000万円では、112,914円/月

払わなければならないことになる。

4000万円のローンを組むとすでにおおきく賃貸より費用が掛かってしまったから、ここからは安く3000万円の物件を購入したとして話を進めよう。

見えない費用を比べよう

タロウ
タロウ

3000万の家でも新築だし、賃貸より安いからやっぱりyou買っちゃいなよ!

まさパパ
まさパパ

まてまて、持ち家には賃貸にはない追加の費用も掛かるんだ。

家賃や住宅ローンのほかにも家には様々な費用が掛かる。賃貸と持ち家で見えない費用を比較してみよう。

賃貸の見えない費用・仲介手数料・敷金・礼金

賃貸の場合、借りる際の仲介手数料、これが約0.5ヶ月分かかる。(鍵交換代がかかる場合もある)

そして敷金・礼金。これは退去時に原状復帰の代金と大家さんへのお礼の金額。ともに1ヵ月分の家賃相当額を前払いで納めます。(退去時使用しなかった敷金は返却される)

敷金は物件の「原状回復代」なので、きれいに使えば返ってくることもある。しかし、たいていの場合こちらから交渉しない限り全額使われて戻ってくることはない。壁の画びょうの穴や壁紙の色あせは借主に責任はないとされています。ダメもとでも敷金を取り戻すための交渉は行ってみましょう。

礼金は近年、不要の物件が増えてますね。

家賃も払ってるのに、「お礼」ってなんだよ!って感じだもんね。

賃貸の見えない費用・更新料・火災保険

たいていの賃貸物件は2年の更新期限があり、期限を更新するための料金が必要となる。

だいたい家賃の1ヶ月分という場合が多い。

また、火災保険の加入も借主の義務で年間1~2万円の料金が必要だ。

引っ越し回数が増えるとかさむ諸経費

これらは引っ越しするたびにかかるので、回数が増えるとそれだけ多く払わなくてはならない。

まさパパ
まさパパ

ものが増えると引っ越し代もかさむ。

逆に言えば、定期的に引っ越すことでものを処分するチャンスがあると考えることもできる。

一軒家は物が貯められるので、どうしても物が増える傾向にあるから、強制的にリセットできるのは断捨離できない人にとっては逆にメリットかも(^_^;)

とは言え、1回の引っ越しで10万円近くはかかる。これも回数次第だけど、経費としてはバカにならない。

賃貸の見えない経費を見える化!計算してみよう。

35年の期間で引っ越しを3回と仮定して計算してみよう。

家賃10万で想定しているので、敷金・礼金・手数料で3回分
(敷金10万+礼金10万+手数料5万)x3回 = 75万円
更新料35年で約17回分
10万x17回分 = 170万円
火災保険35年分
1万円x35年 = 35万円
引っ越し費用3回分
10万円x3回 = 30万円

合計すると310万円、あくまでもこれは目安。

引っ越し回数や、敷金の返金などで上下することは覚えておこう。


今回は比較のため、35年間引っ越ししなかった場合を例にして計算するゾ。

家賃10万で想定しているので、敷金・礼金・手数料で初回のみ
敷金10万+礼金10万+手数料5万= 25万円
更新料35年で約17回分
10万x17回分 = 170万円
火災保険35年分
1万円x35年 = 35万円

合計すると、230万円程度だ。

持ち家の見えない費用・修繕費・固定資産税

まさパパ
まさパパ

家は買ったからといって、おしまいではない。持っているだけでランニングコストとして修繕費税金がかかるんだ。

持ち家の見えない費用の筆頭は『修繕費』

自分の家は何かあったとしても誰も直してはくれない。

どんな家であっても10年20年と使用していれば、どこかに不具合が出てくるもの。

代表的なのが、外装塗装(約120万)、屋根塗装(約100万)、フローリング張り替え(約15万)、水回りリフォーム(約100万)など。

使い方にもよるから、ざっと350万円と仮定しておこう。

火災保険に加入していれば、修繕費は保険で払える可能性があります。まずは無料相談を利用してみるのもいいでしょう。

広告⇒:台風や大雪などの自然災害による損害にも適用できる、火災保険を活用してお家を無料で修理しませんか?【お家のドクター.com】

持ち家の見えない費用、これがデカい!『固定資産税と都市計画税』

不動産を所有すると必ずかかる税金が『固定資産税と都市計画税』

毎年必ず納めなくてはいけない税金。逃れる術はない(。-`ω-)

固定資産税

これは物件の価値によって決められる。

こまかくは評価の方法や特例もあるんだけど、新築ならざっくり購入価格の50%くらいと考えれば遠くない(中古の場合は年数にもよるがもっと下がる)

今回は3000万円の家を想定しているから、評価額は1500万円。その評価額に1.4%をかけた数字が1年間の固定資産税となる。

固定資産税 評価額1500万x1.4%x35年 = 735万円

都市計画税

仙台市のホームページによると

都市計画税とは、市街化区域に土地または家屋を所有している方に課税される目的税です。納めていただいた税金は、道路、公園または下水道などの都市計画事業に充てる費用に活用しています。

とあります。

山の中のぽつんと一軒家ならともかく、普通に家を買えばコレも確実にかかる税金。

計算方法は同じく評価額を基準に、仙台市では0.3%(地区によって違います)

都市計画税 評価額1500万円x0.3%x35年 = 158万円

*評価額は3年ごとに更新され、主に建物の評価額が下がっていくので、実際のところは一定ではない。今回はわかりやすく35年間変化なしで計算してみるぞ。

持ち家の見えない費用、火災保険・地震保険

万が一、何かあっては大変。火災保険は必須!

また、火災保険では対応されない地震被害のために地震保険も必要。これが高いんだ(^_^;)

火災保険で、年間約1万円、地震保険で年間約2万円

合計3万円程度は必要となる。

保険費用 (火災保険1万円+地震保険2万円)x35年 = 105万円

火災保険で家の修繕費を賄うことができる場合があるので、修繕を行う前に相談してみよう。

参考⇒:~火災保険を選ぼう~仙台は住みやすい?!マンション購入から戸建注文住宅購入まで、経験家族が語ります『不動産奮闘記』

持ち家の見えない費用を見える化!

さて、持ち家の費用を合計してみよう。

  • 修繕費  : 350万円
  • 固定資産税: 735万円
  • 都市計画税: 158万円
  • 保険費用 : 105万円

合計、1348万円だ!

まさパパ
まさパパ

合計金額は、驚きの1348万円

35年ローンでの取得金額、3556万円とあわせると4904万円だ!!

持ち家は資産になる?

かなりの諸経費で驚いたかもしれないけど、大丈夫!

ローンを払い終えたら、その家は晴れてあなたのもの!さて、気になるその価値は??

まさパパ
まさパパ

建物の価値はほぼ『0円』土地の価格は立地と、その時の相場次第。

日本の不動産業界では『木造戸建ては22年過ぎたら建物の価値は0』になるといわれる。

つまり資産になるのは土地だけ。

この時問題となるのが『立地の評価額』

運よく幹線道路が通ったり、駅ができたら価格は爆上がりするかもしれないが、そんなことは99%無い。

35年後その地域がまだ人気のある人気なの土地か、住民が減って落ち目の集落なのかによって土地の評価額は大きく変わる。

購入時の価格で3000万円の物件だと、ざっくり建物2000万+土地1000万くらいと考えられる。

運よく価格穂変動がなかった場合、資産は土地の評価額1000万円のみ。つまりよくても1/3の資産価値となる。

持ち家・賃貸比較してみよう!

さあ、最後にこれまでの費用をまとめて比較してみるぞ!

賃貸持ち家
費用(10万円x35年)
4200万円
(3000万円x金利1%35年ローン)
3556万円
敷金・礼金・手数料25万円
契約更新料170万円
火災保険35万円35万円
地震保険大家が加入70万円
修繕費用大家が負担350万円
固定資産税大家が負担735万円
都市計画税大家が負担158万円
残る資産土地代1000万円
合計4405万円3904万円
賃貸・持ち家35年間を比較!
タロウ
タロウ

やっぱり持ち家、最高!

まさパパ
まさパパ

うん、まあ数字上はそうなんだけど、これにはかなりの不確定要素が含まれるから、一概にどっちとも言い切れないというのが正直なところだね。

万が一土地価格が暴落していて売ることができなければ、持ち家の方が費用は高くなるね。

価格は、周囲の環境・時代によっても変化する。

賃貸と持ち家の価格的な負担は、ほとんど同じくらいといってもいい。

あと考えるべきなのは、それぞれの生活スタイルを考えたとき、どちらにより利点があるかだ。

子育て世代に限って賃貸・持ち家のメリット・デメリットを比較してみる

家は住む人によって重要視する要素が大きく異なる。

まさパパ
まさパパ

このサイトでは、『子育て家庭』の生活に絞ってメリット・デメリットを比較していくよ。

持ち家のメリット

騒音を気にする必要がない

子育てで最も気を使うのが、周囲への騒音。

賃貸で生活する場合はアパートやマンションなどの集合住宅を利用することが多い。

小さな子供をおとなしくさせるのは大変(^_^;)

うちは、そんなことに気を使うのが嫌で一軒家を購入。子供も自由に騒げる方がストレスなく成長できると考えたわけだ。

これは言い換えれば、賃貸でも『一軒家』を借りれば問題のない話ではある。

また、新築にこだわらず、中古住宅をリノベーションすることで新築に劣らない住宅を購入することも可能です。

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自由にのびのび遊べる

一軒家のいいところは、庭でも遊べるところ。

ガーデニングなど自然に触れる機会が多くなるのはいいことだ。これは奥さんも喜ぶよね。

賃貸の一軒家では将来引っ越すことを考えると、あまり庭にお金をかけるのは得策ではない。

庭を自由にデザインできる。これは持ち家ならではの利点。

ただ、広い庭のある家を購入するには、立地か予算どちらかを妥協しなくては難しい(。-`ω-)

学校との密接な関係

購入時にしっかりと学校のリサーチをしておくことで、通学の安全性や地域とのかかわりが良好になる。

自宅があることで転校することなく、その地域で交流をはぐくめるのはある意味利点だが、逆を言えば離れにくいという欠点にもなる。

将来子供たちが帰ってくる家が残る

子供たちが巣立っても、お正月やお盆など、帰省できる場所があるのは嬉しい。

家族が集まれる場所を用意しておきたいと思うよね。

この先、万が一何かあっても、住む場所は確保されているという安心感もある。

持ち家のデメリット

まさパパ
まさパパ

メリットとしてあげた内容はそのままデメリットだということもできる。

地域との密接過ぎる関係

持ち家は、ご近所との付き合いは一生続けていかなくてはならない。

何か問題があれば、逆にこれは大きなデメリットになる。

購入してから近所や地域の特性を知るようなことがないように、家の購入前に地域性の下調べは入念に行っておこう。

参考⇒:仙台に住もう!子育てするのに良い町は?地域のメリット・デメリット【管理人の主観】

学校との密接な関係

いじめなどの場合、その場所から家族で逃げるということが難しくなる。

とは言え、最近はコロナの影響もあり、ネットを利用したスクーリングなどが整備されつつある。

万が一も家で勉強を続けることはできるので、学校には『嫌なら行かせない』というのも普通に選択できる時代。

学校だけのことで言えば、大きな問題とはなりにくい時代といえる。

ローンの支払いと子育て資金

住宅ローンを抱えたまま、子どもの学費がかかってくると、家庭の資金繰りが難しくなる場合がある。

持ち家の場合、引っ越しして家賃を抑えるなどの対応が難しいため余裕のある資金計画を立てることが重要になる。

間違ってもギリギリいっぱいまでローンを組んで家を買うようなことがないように気を付けよう。

参考リンク⇒:ダメな保険では万一の時、あなたや家族を守ってくれません。将来の安心のために『学資保険の比較』の無料相談

結論、何が最も重要かをよく考えて決断する

いつまでたっても「持ち家がいい・賃貸がいい」という議論に決着がつかないのは、そもそも基準となる柱がないのだから当たり前。

『仙台のこの地域で金額だけを比較してどっちがいいか?』

みたいな、明確なルールの中で比較しなければ結論は出せない。

まずは、絶対譲れないものを一つ決めて、その中で自分の家は持ち家がいいか、賃貸がいいかを検討するのがいい。

うちは子供の自由な生活環境を重視

マンションでは毎日「静かにしなさい!」と叱ってばかり、これでは親も子供もストレスがたまる一方。

マンションを売却することで、残ったローンを返済しても一軒家を購入する頭金を作ることができるとわかったことで、一軒家を購入することを決めました。

様々なデメリット・リスクを受け入れたうえで、今の生活には満足しています。

個人的には、幼稚園~小学生の子育てには一軒家がいいと考えています。

様々な意見があるのは当たり前。正解は各家庭ごとに違います。

まさパパ
まさパパ

失敗した場合取り返しがつかないのが住宅の購入。

じっくり考えて後悔のない買い物をしてくれよな!

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