【住宅ローンの基礎知識】仙台は住みやすい?!マンション購入から戸建注文住宅購入まで、経験家族が語ります『不動産奮闘記』

不動産

住宅ローンの基礎知識

まさパパ
まさパパ

住宅ローンを借りるうえで最低限知っておきたい用語を解説するゾ。

1千万以上のお金を借りるなんて、ほとんどの人が初体験のはず。基礎知識を持ってから契約に向かおう!

住宅ローンを借りるうえで最低限知っておきたい用語と知識を共有。

ほとんどの人はそんな大金を借りるのは初めてなはず。

基礎的なことを知っているのと知らないでは、購入後の返済にも大きな違いが出てくる。全く無知のままだと、営業トークに簡単に丸め込まれて無駄に高いお金を支払うことになるかもしれないぞ(^_^;)

住宅ローンとは?

まさパパ
まさパパ

名前の通り「住宅を購入する際にだけ利用できるローン」のことだよ。

一般的な消費者ローンや車のローンに比べ、すごい安い利率で借りることができる。

2020年現在、代表的なローンの利率と比べると、その利子の少なさがわかるんじゃないかな。

  • 一般的なカードローン消費者金融 年利5~10%
  • 自動車ローン          年利3~5%
  • 住宅ローン           年利1%未満(変動金利)
タロウ
タロウ

何でそんなに安いの?!!!

住宅ローンの金利の低さには理由があります!

これにはもちろん理由がある。

住宅ローンは他のローンに比べるて、利用する金額が大きく期間が長いことがあげられます。

そして、利用できるのは『一般住宅』に限られる。

たいていの場合は、担保として購入する家と土地があてられます。

担保とは?お金を借りた人が、万が一返済できなくなった場合にお金の代わりに預けられる人質のようなもの。

つまり、「払えなくなったら家を売って返済金に当ててもらうよ」ということ。

銀行にしてみれば、とりっぱぐれの心配が少ないから金利が安くても割に合うというのが利子が低い理由だ。

自動車ローンも同じ理由でとりっぱぐれの心配の少なさから金利が安い。

しかし、そこから動くことのない不動産に比べ、自動車は逃げられる可能性もゼロではない。

また、ぶつけて価値がなくなる可能性もある。安全面から比べると住宅より危険度が高く、それがそのまま金利に反映されている。

カードローンは返済されない危険性も加味したうえでの利率。

返済の可能性が低いほど金利は高くなる。

闇金がめちゃくちゃ金利高いのはリスクも高いからなデスネ(^_^;)

住宅ローンの金利

「金利」とは、借りてるお金に対してかかる利息の割合。

住宅ローンや自動車ローンの広告で『○○%』と表示されるのは、通常は年利で示されている。

まさパパ
まさパパ

簡単に言えば、1年間にお金を借りたとき何%の利子を払分ければいけないかってこと

ではここで問題だ。

1,000万円の住宅ローンを年利1.0%、35年ローンで借りた場合総額で払う金額はいくらでしょう?

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さて、答えは決まったかな?

では、正解だ。

「1000万円の1%だから、1010万円」は間違い

1000万円を35年ローンで借りた場合、1%だから10万円の利息が付いて、1010万円。

とはいかない。あくまでこれは1年間の金利。

では単純に35年分、10万円x35年で、1350万円かというと、これも間違い(゚Д゚)ノ

なぜなら、利子のかかる元本は毎年減っていくので、イメージ的には期間中全部の利子の半分くらいのイメージ。

本来なら、借り入れ当初は残金も多く利子の返済も多いため、返済額が高く、徐々に利子の残高が下がっていくんだけど、これだと初めのころの返済額が高額になってしまう。(元金均等返済)

これだと返済が大変なので、全期間を均等にした「元利均等返済」が使用されることがほとんど。

金利は残高+利息にもかかるから、期間が短い方が返済金額は少なくて済む。

まさパパ
まさパパ

極端な話、1年で返済可能なら金利1%なら利息は10万円でいい。

ただし月の返済額は84万円くらいになるけどね(^_^;)

通常1000万円元金、年利1%、35年ローンの場合、月の返済額は28,000円くらい。

総額11,856,600円。利息だけで約185万円となる。

2千万円なら単純にこの倍ということだ。これを高いとみるか安いとみるか?

銀行によって違うローン金利

今は超低金利時代

親世代が住宅ローンを借りるとなったら年利5~6%が当たり前だったが、現在は1%未満の銀行がほとんど。

2020年9月時点の最安利率は『0.38%』

まさパパ
まさパパ

1000万円借りても、35年で68万円の利子。年間2万円、月だと1600円しかかからないのか。

ここまで安いのはネットバンクの一部だけ。

銀行によって金利は違う。安いに越したことはないけど、ネットだけでは不安という方は、無料でいくつもの銀行に見積もりをとれるサービスを利用して比較するのがおすすめだ。

不動産屋はひいきにしている銀行があるから、自分で提案しないと不動産屋にとって都合のいい銀行で契約させられてしまうぞ!

特にメガバンク(みずほ・りそななど)は金利が高い傾向にある。地方銀行やネット銀行を有効に利用していこう。

低金利でマンション買って、不動産投資で貸し出せば大儲けだな!!

銀行に預けても利息は0.01~0.1%。1000万円を1年預けても1千円~1万円しか増えない。

そんな時におススメされるのが『不動産投資』

「マンションを購入して貸出することで年利5~7%の利益を得られる」なんて紹介されることが多い。

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タロウ
タロウ

0.38%でお金を借りて7%のマンションを貸し出せば、どんどんお金が入ってくるな!ヤッタネ!

まさパパ
まさパパ

住宅ローンは『自分が住む家』を買うときにだけ使える優遇金利。投資や他のことに使ったことがばれると『一括返済』を求められる場合があるぞ!

タロウ
タロウ

え~~無理だよ~~

まさパパ
まさパパ

不動産投資の場合は『不動産投資ローン』という別のローンがある。こっちは年利1.5~4.5%と住宅ローンより金利は高いけど、投資用のローンだから安心だ。

とはいえ、不動産投資はあくまで『投資』確実にリターンが入るわけではないのは理解しておこう。

もちろん、収入に応じた分までしかローンは組めないから、不動産投資ローンを先に組んでしまうと、自宅用の住宅ローンが借りられない、なんてこともあるから気を付けようね。

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返済可能額を考えて借入しよう

営業マンはもちろんできるだけ高い住宅を買わせたいから、オプションをつけて借入額をできるだけたくさんになるように誘導してきます。

35年ローンで分割すると、10万円の追加工事でも、金利1%で月の支払額は280円アップ程度

まさパパ
まさパパ

「一日コーヒー1杯程度の値段でこんなに素敵な○○が付けられるんですよ!」みたいに進めてくるぞ。

金銭感覚がくるっているから安く見えるが、10万円は10万円大金です。よく考えて!

すごい安く感じるとあれもこれもと、オプションをつけすぎて支払額が膨らむなんてこともしばしば、、、

はじめから無理な返済計画を立てると、後々大変になる。

住宅にかかる費用は、ローンだけじゃない。諸経費や保険、その他に日々の生活費や教育資金など、必要になるお金は多岐にわたる。

35年という期間も考えて、トータルで人生設計にかかるお金を考えよう。

自分ではよくわからなかったらFPに相談するのもおすすめだ。必要な保険から返済計画までトータルで相談に乗ってもらえるぞ。

まさパパ
まさパパ

うちでも家族の保険見直し、住宅ローンの返済計画、火災保険見積もりなどいろいろお世話になっているぞ。

返済計画は余裕をもって

まさパパ
まさパパ

今現在だけでなく、将来も継続して返済が可能なのかよく考えてローンを組もう。

将来はどうなるかわからない。何かあっても支払いが可能な金額で返済できるように予定を立てよう。

例えば、共働きで月に10万の返済まで可能だと思っていたが、子供ができて奥さんが働けなくなったことで返済が難しくなるなど、考えられることです(`・ω・´)

注意していただきたいのは「借り入れできる金額と、返済できる金額は違う」ということ。

先ほど書いたように、営業マンは高い家を買わせたい。銀行もできるだけたくさんお金を貸したい(万が一のことがあっても損をしない金額は見極めている)

よく言われる「収入の2割」などはあてにはならない。

銀行は年収の30%くらいまでは貸してくれるといわれています。

限度額いっぱいに借りてしまうと、返せないことはなくても、生活が苦しくなるのは目に見えている。

将来どのように返済していくかを考えるのは『自分自身』だぞ。

利息を減らす「繰り上げ返済」とは?

住宅ローンは返済期間が短いほど利息は少なくてすむ。

先ほどの1年で返せば利息は10万で済むと同じで、返済期間が短ければそれだけ利息を払う必要はなくなる。

しかし、もちろん期間を短くすればその分だけ、月の支払額が高くなります。

まさパパ
まさパパ

利息を支払うのがもったいないと、無理な計画を立てると後々支払いが大変になるぞ。

住宅ローンは、まず長期で無理のない金額を設定し、余裕ができたときに「繰り上げ返済」を行うことができる。自分のタイミングで返済を早めたり、月の返済額を減らすことができるんだ。

繰り上げ返済とは?

100万円などまとまって返せる金額が用意出来たとき、通常の返済以上にお金を入れて元金を減らすことを言う。

行いたい場合は銀行に繰り上げ返済の希望を伝えればOK。

銀行によってはネットで簡単に手続きできる場合と、期間が制限される場合や、手数料が取られる場合など、銀行によって違います。契約前に確認しておきましょう。

ですが、この繰り上げ返済、現在の超低金利の時代では本当にお得かどうかは微妙なところなんです(; ・`д・´)

繰り上げ返済では2つの方法が選べる

繰り上げ返済をした場合、その金額はすべて元金から引かれます。

すると、かかってくる利息も減ってくる。

ここであなたは二つの方法が選べます。

期間を短くするか、月の支払いを下げるかです。

これは、どちらかといえば期間を短くした方が節約効果が高いと言われています。

でも、繰り上げ返済よりさらにお得なるかもしれない方法もあります。

繰り上げ返済はお得?損?

誰しも借金は早く返してしまいたい(>_<)

それはそのとおりです。

でも、よく考えてください。

100万円に1%の利息がかかって返済していますが、逆に言えば100万円で1%以上の利回りが取れる金融商品に投資すれば収支はプラスですよね?

現在、住宅ローンは驚くほど金利が安い。(バブルのころは8%以上あったらしい(^_^;))

仮に100万円あったとして、貯金していても普通預金の金利なんてたかが知れていますが、この100万円を投資に回したらどうでしょう?

今回は計算しやすく1%としていますが、多くの場合それより安い金利で借りられることがほとんどです。

もちろん投資はリスクもあるのでマイナスになる可能性もあります。でも、堅実に運用することで年に2~3%の利回りを得ることも可能。どちらを選択するかはあなた次第。

繰り上げ返済しないときのメリット

繰り上げ返済に回さずに投資するメリットは、利息以上のリターン以外にも、万が一の時に換金できるというメリットもあります。

ローンの返済に充ててしまい、現金がない場合は別のローンからお金を借りなくてはいけません。最初に書いた通り、カードローンは年利10%!できれば利用したくないです(>_<)

こんな時、金融商品で運用していた場合、換金して用立てすることができます。

証券会社は手数料の安いネット証券を利用しましょう(゚Д゚)ノ

変動金利と固定金利

住宅ローンは金利が1%未満といってきましたが、これは『変動金利』の場合。

変動金利とは名前の通り、世間の景気動向に合わせて金利が上下する金利です。将来的には高くなる可能性もあるんです。

たいして『固定金利』は一定期間最初の金利を維持し、景気が変わっても金利は一定のまま据え置くことができる金利です。

固定金利は期間が決まっていて3年・5年・10年など、期間が長いほど金利が高くなります。最長は35年のフラット35というものもあります。

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まとめ

今回は住宅ローンの基礎知識を紹介しました。

住宅ローンとは、住宅購入に限定して融資してくれる、ほかのローンに比べ金利の低いローン。

金利には時代ごとに変化するが最も金利の低い「変動金利」と一定期間金利が変化しない「固定金利」がある。

金利は銀行ごとに違うので、比較サービスなどを使って内容をよく理解しておきましょう。

住宅ローンは、このほかにも理解しておくべき内容があるので、もう一回くらいまとめたいと思います(≧▽≦)

みなさま失敗のない住宅購入をしましょうね(*‘ω‘ *)

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