仙台は住みやすい?!マンション購入から戸建注文住宅購入まで、経験家族が語ります『不動産奮闘記』~マンション編4、~マンションの共用施設は充実してるほうがいい?管理費と修繕積立費~

マンション4表紙 不動産

現在は仙台某所にて一軒家をにて生活している我が一家。

家族構成は私、パパ・奥さん・長男・次男の4人家族。

このシリーズでは、わが一家が家を購入するまでの経験を記録しています(≧▽≦)

おそらく、このブログを見に来られている方はマンション購入を検討し迷っている方だと思うので、仙台で親からの援助なしでマンション・そして注文住宅と両方を購入してきた経験から、それぞれの購入方法、選び方、メリットデメリットなどを伝えていければと思います。

結婚されて家の購入を検討中の方、仙台で子育てされる方、など同じようなお悩みで迷っている方々に参考になれば幸いです(≧▽≦)

この記事はシリーズになっていますが、どの記事から読んでも問題ないのでよかったらこの記事読んだ後、過去の記事も読んでみてくださいね。

マンション購入のチェックポイント、共用施設

マンション購入時、営業さんからのセールストーク。

「共有ルームにはプロジェクターがあって映画館のように鑑賞できますよ!ロビーに浄水器が設置されているのでいつでもきれいなミネラル水を飲めるんです!ゲストルームもあるのでご両親が泊まりに来ても安心ですよ!」

浄水器うんぬんは、家庭用ウォーターサーバーなんてものが普及する前の時代。素直にすごいな~べんりだな~なんて思っていました(^_^;)

私たちの住んでいたマンションの共有施設はこんなものでしたが、世の中にはトレーニングジムコンビニなど便利な施設がセットになったマンションも多数存在します。

多くは都心の高級マンションの話だから仙台のマンションでトレーニングジムがあるマンションは聞いたことないけど、あるのかな?

とにかく、個人の家では準備することの難しい設備が備わっているのもマンションの利点(≧▽≦)

ですが、この共用設備っていいことばかりじゃないんです(^_^;)

共用施設の管理は住民の管理費で行われる

ちょっと予算は高いけど、別にスポーツジムに契約すると思えばむしろ安くなるかもしれないな。

そんな風に考えるのも無理はありませんが、もちろん無料ではありません。見える化してませんが、その共用施設を維持するためにはお金がかかっているんです。

設備の維持管理にはお金がかかるのは常識(^_^;)

この費用は住民が支払う『管理費』に含まれています。

浄水器でさえ、月間メンテナンスやフィルター交換代などで月間で数百から数千円の施設管理費がかかっていました。

始めこそ利用者がいたものの、次第に「これってミネラルウォーター買ったほうが安くね?」と気づき、利用者が激減。最終的には撤去ということになりました(^_^;)

撤去するにも住民総会で可決されなければならないので、すぐに同行することはできない。議題に上がってから撤去まで大体半年くらいかかりましたね(=_=)

ただの浄水器でこれなんだから、スポーツジムなんかあるマンションはどれだけ管理費とってんだよって話です。

元を取るだけ利用するんだからいいんだ!という考え方ももちろんあるでしょうが、すぐに飽きてしまったり、何らかの理由で運動ができなくなってしまったら自分は利用しないのにそこに住んでいる限り維持費を払い続けなくてはいけません。

スポーツジムだったら飽きたら解約すればいいし、必要に応じでまた契約できます。

通うのが大変なら近くにスポーツジムのあるマンションを選べばいいだけ。

無料やすごい安い価格で利用できても、実はそれ以上に自分たちでお金を払っているという場合が多いんです。

使わない場合は単にお金だけ払うことになってしまいますよ(^_^;)

意外とお金がかかる管理費と修繕積立費

マンションの購入にかかるのは、ローンの返済だけではありません。

共用施設や管理人費用など共通で必要となる経費を各戸数で割った「管理費」と、メンテナンスや修繕を行う費用を積み立てる「修繕積立費」がかかります。

つまり、ひと月にかかる費用は

「ローンの返済」+「マンション管理費」+「修繕積立費」

となります。

そして、新築マンションで注意するべきなのは、「管理費と修繕積立費はたいてい値上がりする」ということです(゚Д゚)ノ

ローンは銀行からの借り入れによって変化します。

フラット35のように変動ナシなら返済終了まで返済金額に変更はないですが、管理費や修繕費は販売時、安く見せるために販売業者が最低価格で計算を行っていることがほとんどのため、数年のうちに再計算すると不足してくる場合がほとんどです。

日本のお金は基本的にインフレ(物価が高くなる)ように誘導されているので、普通にしていても値上がりしていくものではあります。

修繕費も年数がたつほど高額になるので、新築で購入したときからどんどん高くなっていく(ノД`)・゜・。

値上げに反対しても、今度は修繕ができないと物件価値が低下するのだから住人は拒否することはできない。

ギリギリの返済計画で購入すると後々大変なことになるので注意しましょう(゚д゚)!

修繕積立費が不足すると追加徴収されることも・・・

修繕積立費は、法律で決められた『長期修繕計画』に基づいて予算が計画されます。

しかしこれ、たいていは不足します(^_^;)

分譲当初の積立金額では不足で、実際は2倍から3倍もの修繕費が必要になることも多い。

早めに軌道修正しておけば月間の修繕費上昇もわずかですが、修繕間際で予算の不足がわかった場合は追加で何万円もの追加徴収が発生することがあります。

特に高層マンションは修繕費が高額になることが多いので、購入前からある程度覚悟しておいた方がいいです。

私の住んでいたのは13階建てで、50世帯ほどのマンションでしたが、修繕費は数年で倍になり大変でした(*_*;

結論

マンションの購入時、営業さんの話は全部信じないで、自分でも情報収集を行いましょう。

できれば築5年以上くらいの同規模のマンションの住人に話を聞くことができれば、かなりリアルな将来像が想定できると思いますよ(≧▽≦)

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